Loi Le Meur 2026 : impact sur les meublés tourisme

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, refond la fiscalité des locations meublées de tourisme (type Airbnb) à compter des revenus perçus en 2025, déclarés en 2026. Son objectif : réduire l'avantage fiscal dont bénéficiaient les meublés de courte durée par rapport à la location longue durée, et redonner aux communes des outils de régulation face à la crise du logement.

Nouveau régime micro-BIC : abattements revus à la baisse

Le changement le plus marquant concerne le régime micro-BIC. Avant la loi, tous les meublés de tourisme profitaient d'un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes, avec un plafond de 188 700 € de chiffre d'affaires annuel. Désormais, la distinction entre meublés classés et non classés devient déterminante :

| Situation | Abattement | Plafond CA |

|---|---|---|

| Meublé non classé (Airbnb standard) | 30 % | 15 000 € |

| Meublé classé 1 à 5 étoiles | 50 % | 77 700 € |

| Chambre d'hôtes | 50 % | 77 700 € |

| Meublé classé en zone non tendue (< 2 000 hab.) | 71 % | 50 000 € |

Pour un propriétaire percevant 40 000 € de revenus locatifs annuels avec un meublé non classé et une tranche marginale d'imposition (TMI) à 30 %, le surcoût fiscal annuel est estimé entre 3 500 € et 4 500 € par rapport à l'ancien régime. Ce durcissement pousse de nombreux loueurs à revoir leur stratégie.

Nouveaux pouvoirs des communes et DPE obligatoire

Au-delà de la fiscalité, la loi Le Meur renforce les prérogatives des collectivités locales. Les maires peuvent désormais limiter le nombre de jours de location à moins de 120 jours par an (le seuil pouvant descendre jusqu'à 90 jours dans les zones très tendues). Les communes de plus de 20 000 habitants peuvent instaurer un régime d'autorisation préalable avec quotas par quartier.

Autre nouveauté importante : à compter du 1er janvier 2025, tout meublé de tourisme proposé à la location doit disposer d'un diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements classés F ou G (passoires thermiques) seront progressivement interdits à la location touristique, avec un calendrier aligné sur celui de la location classique (interdiction des G en 2025, des F à horizon 2028).

Stratégies d'adaptation pour les propriétaires

Face à ce nouveau cadre, plusieurs options s'offrent aux loueurs :

• Faire classer son meublé : la classification en étoiles (1 à 5) permet de conserver un abattement de 50 % au lieu de 30 %. Le coût de la démarche est d'environ 150 à 300 € auprès d'un organisme accrédité, et la validité est de 5 ans.
• Passer au régime réel : pour les propriétaires ayant des charges importantes (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement du bien), le régime réel BIC reste souvent plus avantageux. Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles et d'amortir le bien, ce qui peut aboutir à un résultat fiscal proche de zéro.
• Basculer en location longue durée : la location nue ou meublée de longue durée (bail classique) échappe à ces nouvelles restrictions et bénéficie de dispositifs comme le Loc'Avantages.
• Consulter un professionnel : un [avocat fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) peut réaliser une simulation personnalisée pour déterminer le régime optimal en fonction de votre situation patrimoniale.

FAQ

La loi Le Meur est-elle rétroactive ?

Non. La loi s'applique aux revenus perçus à compter de 2025, déclarés au printemps 2026. Les revenus 2024 déclarés en 2025 restent soumis à l'ancien régime avec l'abattement de 71 %. Il n'y a pas de remise en cause rétroactive.

Quelle est la limite de jours de location à Paris et dans les zones tendues ?

À Paris, la limite reste fixée à 120 jours par an pour les résidences principales louées en meublé touristique. Toutefois, la loi permet désormais aux communes en zone tendue d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération du conseil municipal. Pour les résidences secondaires, une autorisation de changement d'usage est obligatoire.

Le passage au régime réel est-il toujours plus avantageux ?

Pas systématiquement. Le régime réel est intéressant lorsque les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, amortissement) dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Pour un bien récemment acquis avec un emprunt en cours, le réel est généralement favorable. Pour un bien détenu depuis longtemps et sans emprunt, le micro-BIC classé à 50 % peut suffire. Une [simulation fiscale](/simulateurs/impot-revenu) permet de trancher.