LMNP 2026 : régime réel vs micro-BIC, le comparatif complet après la réforme

La réforme LMNP 2025-2026 a-t-elle changé la donne ?

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84 de la loi n°2025-127). Cette réforme touche potentiellement les 600 000 loueurs meublés non professionnels en France. Mais le régime réel reste-t-il plus avantageux que le micro-BIC ? La réponse dépend de votre situation — et les chiffres tranchent clairement.

Qu'est-ce que le LMNP exactement ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique à tout propriétaire qui loue un bien meublé et dont les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €/an ou ne constituent pas sa source principale de revenus. C'est l'un des régimes fiscaux les plus avantageux pour l'investissement locatif en France.

Vos revenus sont déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), pas en revenus fonciers. Cette classification ouvre la porte à deux régimes fiscaux très différents.

Consultez notre [lexique patrimonial](/lexique) pour retrouver toutes les définitions liées à l'investissement locatif.

Comment fonctionne le micro-BIC en 2026 ?

Le régime micro-BIC est le plus simple. Il s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour un meublé classique.

Fonctionnement :

• Abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes
• Vous êtes imposé sur les 50 % restants à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 %)
• Aucune comptabilité à tenir, juste reporter le montant sur la déclaration

Cas particulier du meublé tourisme :

• Meublé tourisme classé : abattement de 71 % (plafond 188 700 €)
• Meublé tourisme non classé : abattement ramené à 30 % avec plafond de 15 000 € (loi Le Meur 2024)

| Type de location | Abattement | Plafond de recettes |

|---|---|---|

| Meublé longue durée | 50 % | 77 700 € |

| Tourisme classé | 71 % | 188 700 € |

| Tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |

Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles ET d'amortir le bien immobilier et le mobilier. C'est là que réside l'avantage majeur du LMNP.

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt et assurance de prêt
• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Travaux d'entretien et réparation
• Frais de gestion et comptabilité
• Assurance PNO (propriétaire non occupant)

Amortissements :

• Immeuble : sur 25-40 ans (hors terrain, ~80 % de la valeur)
• Mobilier : sur 5-10 ans
• Travaux : sur 10-15 ans

En pratique, l'amortissement représente souvent 3-4 % de la valeur du bien par an. Sur un bien à 200 000 € (160 000 € amortissable), c'est ~5 300 €/an d'amortissement, qui s'ajoute aux charges réelles. Résultat : des revenus locatifs quasiment non imposables pendant 15-20 ans.

Réel vs micro-BIC : simulation chiffrée

Prenons un exemple concret : un T2 acheté 180 000 € (dont 36 000 € de terrain), loué 850 €/mois en meublé longue durée.

| Poste | Micro-BIC | Réel |

|---|---|---|

| Recettes annuelles | 10 200 € | 10 200 € |

| Abattement/charges | -5 100 € (50 %) | -3 200 € (charges) |

| Amortissements | — | -4 800 € |

| Résultat imposable | 5 100 € | 2 200 € |

| Impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %) | 2 407 € | 1 038 € |

| Économie avec le réel | — | 1 369 €/an |

Sur 15 ans, le régime réel fait économiser ~20 000 € d'impôts dans cet exemple. Et si les amortissements dépassent les revenus, le déficit est reportable sur les revenus BIC des 10 années suivantes.

Quel est l'impact de la réintégration des amortissements à la revente ?

C'est la grande nouveauté 2025. Avant la réforme, vous pouviez amortir le bien pendant la détention ET bénéficier du régime des plus-values des particuliers à la revente, sans réintégration. C'était le « double avantage » du LMNP.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable à la revente.

Exemple :

• Achat : 200 000 €
• Amortissements déduits sur 10 ans : 48 000 €
• Revente : 230 000 €

| Calcul | Avant réforme | Après réforme |

|---|---|---|

| Prix d'acquisition fiscal | 200 000 € | 200 000 € - 48 000 € = 152 000 € |

| Plus-value brute | 30 000 € | 78 000 € |

| Abattement 10 ans (IR) | -18 000 € (60 %) | -46 800 € (60 %) |

| Plus-value imposable IR | 12 000 € | 31 200 € |

L'impact est réel mais atténué par les abattements pour durée de détention. Après 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d'IR (30 ans pour les PS). Le réel reste donc gagnant pour les investisseurs qui conservent longtemps.

Dans quel cas choisir le micro-BIC en 2026 ?

Le micro-BIC est préférable si :

• Vos charges réelles sont faibles (bien payé cash, pas de travaux)
• Vos recettes sont inférieures à 15 000 € (tourisme non classé)
• Vous ne voulez pas de comptabilité ni d'expert-comptable
• Vous prévoyez de revendre rapidement (< 10 ans)

Dans quel cas choisir le régime réel ?

Le réel est quasi toujours gagnant si :

• Vous avez un crédit immobilier en cours (intérêts déductibles)
• Le bien a plus de 15 ans (travaux déductibles)
• Vous prévoyez de conserver le bien 15+ ans
• Vos charges + amortissements dépassent 50 % des recettes

Un [expert-comptable](/professions/expert-comptable) spécialisé en LMNP vous coûtera 500-800 €/an mais vous fera économiser 1 000-3 000 € d'impôt. Le retour sur investissement est immédiat.

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Questions fréquentes

Le LMNP est-il toujours intéressant après la réforme 2025 ?

Oui, surtout au régime réel et pour les détentions longues (15+ ans). Les amortissements réduisent l'impôt pendant la détention. La réintégration à la revente est compensée par les abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans).

Peut-on passer du micro-BIC au réel ?

Oui, à tout moment. L'option pour le réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats (début mai). Elle est irrévocable pour 2 ans, puis reconductible tacitement. Le passage inverse (réel → micro) est aussi possible.

Faut-il un expert-comptable pour le LMNP au réel ?

Ce n'est pas obligatoire légalement, mais fortement recommandé. Le régime réel nécessite une comptabilité en partie double, un bilan, un compte de résultat et le calcul des amortissements. Un expert-comptable coûte 500-800 €/an, intégralement déductible.

Les résidences étudiantes sont-elles impactées par la réforme ?

Non. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont explicitement exemptées de la réintégration des amortissements dans la plus-value. C'est un argument fort pour ces types d'investissement en 2026.

Quel est le plafond du micro-BIC pour Airbnb en 2026 ?

Pour les meublés de tourisme non classés (type Airbnb), le plafond est ramené à 15 000 € de recettes avec un abattement de seulement 30 % (loi Le Meur). Pour les meublés classés, le plafond reste à 188 700 € avec 71 % d'abattement.