LMNP en 2026 : régime réel vs micro-BIC après la réforme

Ce qui change pour le LMNP en 2026

La loi de finances 2025 (art. 84) a instauré la réintégration des amortissements dans l'assiette de la plus-value à la revente des biens LMNP, effective depuis le 15 février 2025. Concrètement, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Un loueur ayant amorti 100 000 € sur 15 ans verra sa plus-value imposable augmenter d'autant à la revente.

Exception : les résidences services sont épargnées

Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD (résidences services gérées) sont exonérées de cette réintégration. C'est un avantage fiscal majeur pour ces investissements. La loi de finances 2026 n'a pas modifié cette exception.

Régime réel vs micro-BIC : quel choix en 2026 ?

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (plafonné à 77 700 € de recettes). Simple mais pas toujours optimal. Pour les meublés de tourisme non classés : plafond réduit à 15 000 € avec 30 % d'abattement seulement (loi Le Meur).

Régime réel : vous déduisez les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, amortissement du bien et du mobilier). Plus complexe mais souvent bien plus avantageux. En régime réel, l'amortissement du bien sur 25-30 ans permet de réduire, voire d'annuler, le bénéfice imposable pendant de nombreuses années.

Quand le régime réel est-il plus avantageux ?

Le régime réel est presque toujours préférable si : 1) Vous avez un crédit en cours (les intérêts sont déductibles). 2) Le bien a moins de 15 ans (amortissement élevé). 3) Vous faites des travaux. 4) Vos charges réelles dépassent 50 % des loyers. En pratique, le régime réel est avantageux pour 80 % des loueurs meublés.

L'impact de la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %

La loi de finances 2026 augmente la CSG de 1,4 point, portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Pour un LMNP au micro-BIC avec 20 000 € de loyers : surcoût de 140 €/an. Au régime réel avec un bénéfice de 5 000 € : surcoût de 70 €/an. Impact limité mais à intégrer dans vos projections.

Faut-il encore investir en LMNP en 2026 ?

Oui, le LMNP reste l'un des régimes fiscaux les plus avantageux pour l'investissement locatif. La réintégration des amortissements ne pénalise que les investisseurs qui revendent. Si vous gardez le bien longtemps (15-20 ans), l'impact est atténué par les abattements pour durée de détention. Et les résidences services restent totalement épargnées.

FAQ

Peut-on encore amortir un bien LMNP en 2026 ?

Oui, l'amortissement reste possible et déductible au régime réel. La réforme concerne uniquement la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Quel est le plafond du micro-BIC LMNP en 2026 ?

77 700 € de recettes annuelles pour un meublé classique (abattement 50 %). Pour un meublé de tourisme non classé : 15 000 € avec 30 % d'abattement seulement.