Qu'est-ce qui change pour le LMNP en 2026 ?
L'article 84 de la loi n°2025-127 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien en LMNP au réel ([PAP.fr](https://www.pap.fr), 2025). Concrètement, si vous avez amorti 80 000 € sur un bien acheté 200 000 €, votre plus-value imposable sera calculée sur la base de 120 000 € (200 000 - 80 000).
À retenir
À retenir : Cette réforme ne s'applique qu'aux ventes réalisées après le 15 février 2025. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exonérées de cette mesure.
L'amortissement LMNP est-il encore intéressant ?
Oui. L'amortissement continue de réduire votre résultat fiscal à zéro ou presque chaque année, ce qui signifie pas d'impôt sur les loyers pendant la phase de détention. La réforme n'impacte que la sortie (revente).
Pour un investisseur qui conserve son bien 15+ ans, l'abattement pour durée de détention (6 % par an entre la 6e et 21e année) compense largement la réintégration.
LMNP au réel ou micro-BIC : que choisir en 2026 ?
| Critère | Régime réel | Micro-BIC |
|---|---|---|
| Abattement | Charges réelles + amortissements | 50 % forfaitaire |
| Plafond recettes | Illimité | 77 700 € |
| Plus-value à la revente | Réintégration amortissements | Pas d'impact |
| Complexité | Expert-comptable nécessaire | Très simple |
| Intérêt si charges élevées | Très intéressant | Peu intéressant |
Conseil : si vos charges réelles (intérêts, travaux, assurance) dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel reste plus avantageux même avec la réforme.
Que se passe-t-il pour les meublés de tourisme ?
La loi Le Meur a durci les règles pour les locations touristiques non classées :
- Plafond ramené à 15 000 € de recettes (contre 77 700 € auparavant)
- Abattement réduit à 30 % (contre 50 %)
- Les meublés classés conservent le plafond de 188 700 € et l'abattement de 71 %
Comment optimiser sa stratégie LMNP en 2026 ?
- Conservez votre bien longtemps : l'abattement pour durée de détention atténue l'impact de la réintégration
- Privilégiez les résidences services (étudiantes, seniors) : elles sont exonérées
- Anticipez la revente : simulez votre plus-value avec un [expert-comptable](/professions/expert-comptable) avant de vendre
- Évaluez le passage en SCI à l'IS : pour les patrimoines importants, l'IS peut être plus avantageux
FAQ
Les amortissements déjà déduits sont-ils concernés ?
Oui. Tous les amortissements déduits depuis le début de l'activité LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, même ceux antérieurs à février 2025.
Les EHPAD sont-ils vraiment exonérés ?
Oui. Les résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidences étudiantes et résidences seniors sont explicitement exclues de la réintégration des amortissements.
Faut-il un expert-comptable en LMNP réel ?
Fortement recommandé. L'expert-comptable gère les amortissements, la liasse fiscale et optimise vos déductions. Son honoraire (300-500 €/an) est d'ailleurs déductible. Trouvez un [expert-comptable vérifié](/experts?profession=expert-comptable).
Le LMNP est-il menacé de disparition ?
Non. La loi de finances 2026 a rejeté l'amendement de plafonnement des amortissements à 2 %. Le statut LMNP est maintenu, avec les ajustements décrits ci-dessus.
Antoine Leroy
Expert-comptable spécialisé immobilier
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