IFI 2026 : seuil, calcul et stratégies

L'IFI en 2026 : principes fondamentaux

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) taxe le patrimoine immobilier net des contribuables dont la valeur dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Instauré en 2018 en remplacement de l'ISF, l'IFI porte exclusivement sur les actifs immobiliers, qu'ils soient détenus en direct ou via des sociétés.

En 2026, environ 175 000 foyers fiscaux sont redevables de l'IFI, pour un rendement total d'environ 1,8 milliard d'euros.

Le barème IFI 2026

Le barème progressif s'applique à partir de 800 000 € (le seuil de déclenchement reste à 1,3 M€, mais la taxation commence à 800 000 €) :

| Tranche de patrimoine net | Taux |

|---|---|

| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |

| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |

| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |

| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |

| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |

| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |

Exemple de calcul

Pour un patrimoine immobilier net de 2 000 000 € :

• 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
• 1 300 000 à 2 000 000 € : 700 000 × 0,70 % = 4 900 €
• IFI total : 7 400 €/an

Un mécanisme de décote s'applique pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 M€, réduisant l'impôt pour les contribuables proches du seuil.

Quels biens entrent dans l'assiette IFI ?

Biens imposables

• Résidence principale (avec abattement de 30 %)
• Résidences secondaires (valeur vénale pleine)
• Immeubles locatifs (nus ou meublés)
• Parts de SCI, SCPI, OPCI (pour la fraction immobilière)
• Parts de SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie (oui, elles sont incluses)
• Immobilier détenu via des sociétés (prorata de la valeur immobilière)
• Biens détenus en usufruit (l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété)

Biens exclus

• Immobilier professionnel (utilisé dans le cadre de votre activité principale)
• Bois et forêts (exonération de 75 % sous conditions)
• Biens ruraux donnés à bail à long terme (exonération de 75 % jusqu'à 101 897 €, puis 50 %)
• Placements financiers (actions, obligations, comptes bancaires, assurance-vie hors SCPI/OPCI)

Les stratégies de réduction de l'IFI

Le démembrement de propriété

Le démembrement (séparation nue-propriété / usufruit) est l'un des outils les plus efficaces. Lorsque le démembrement résulte d'une succession, c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété. Mais dans un démembrement conventionnel (donation de la nue-propriété), chacun déclare la valeur de son droit selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI.

Exemple : un bien de 1 M€, donation de la nue-propriété à vos enfants (vous avez 60 ans) :

• Valeur de l'usufruit : 40 % = 400 000 €
• Valeur de la nue-propriété (sortie de votre patrimoine IFI) : 600 000 €

Les dons aux organismes d'intérêt général

Les dons effectués au profit d'organismes d'intérêt général ou d'utilité publique ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 %, dans la limite de 50 000 € de réduction. Il faut donc donner environ 66 700 € pour atteindre le plafond.

L'investissement dans les PME

La souscription au capital de PME éligibles permet une réduction de 50 % du montant investi, dans la même limite globale de 50 000 €. Les conditions sont strictes : PME de moins de 7 ans, phase d'amorçage ou d'expansion, conservation des titres pendant 5 ans.

Le plafonnement IFI

L'IFI est plafonné : le total (IFI + IR + prélèvements sociaux) ne peut excéder 75 % des revenus du contribuable. Ce mécanisme bénéficie aux contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier important mais génèrent peu de revenus.

Un [fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) spécialisé en gestion de fortune modélise l'impact de chaque stratégie sur votre IFI.

Déclaration et calendrier

La déclaration IFI s'effectue en même temps que la déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI et ses annexes. Les dates limites suivent le calendrier habituel de la déclaration en ligne (mai-juin selon le département).

Points d'attention :

• Évaluer les biens à leur valeur vénale réelle au 1er janvier (risque de redressement en cas de sous-évaluation)
• Déduire les dettes afférentes aux biens imposables (emprunts immobiliers, travaux)
• Appliquer correctement la limitation de déductibilité des emprunts pour les patrimoines supérieurs à 5 M€

Un [CGP](/experts?profession=conseiller-gestion-patrimoine) coordonne l'évaluation des biens et la stratégie d'optimisation avec votre [notaire](/professions/notaire) et votre fiscaliste.

FAQ

Les SCPI détenues en assurance-vie sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui. Depuis 2018, les unités de compte immobilières (SCPI, OPCI, SCI) détenues dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation sont incluses dans l'assiette IFI pour leur valeur au 1er janvier. L'enveloppe assurance-vie ne protège pas de l'IFI.

La résidence principale bénéficie-t-elle toujours de l'abattement de 30 % ?

Oui, l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale est automatique et ne nécessite aucune démarche particulière. Un bien estimé à 1 M€ n'entre dans l'assiette IFI que pour 700 000 €.

Comment évaluer ses biens pour l'IFI ?

La valeur retenue est la valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Les bases de référence sont les ventes comparables (base DVF des notaires), les évaluations d'agences et les indices de prix locaux.

Peut-on déduire un prêt in fine de l'assiette IFI ?

Oui, mais avec une limitation depuis 2018 : le montant déductible d'un prêt in fine est amorti linéairement sur sa durée totale, même si le capital n'est remboursé qu'à l'échéance. Consultez un [fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) pour optimiser la structuration de vos emprunts.