Rappel : le barème IFI 2026
L'IFI s'applique aux patrimoines immobiliers nets > 1,3 M€. Barème : 0,50 % (800K-1,3M), 0,70 % (1,3-2,57M), 1 % (2,57-5M), 1,25 % (5-10M), 1,50 % (> 10M). En 2025, ~176 000 foyers étaient redevables pour un montant moyen de 9 800 €.
Stratégie 1 : L'abattement de 30 % sur la résidence principale
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Pour une RP estimée à 2 M€, seuls 1,4 M€ sont taxés. C'est automatique et sans condition.
Stratégie 2 : Le démembrement de propriété
En donnant la nue-propriété d'un bien, seul l'usufruit est taxé (à la valeur fiscale selon l'âge). Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur ce bien. À 60 ans, 50 % de décote. À 70 ans, 60 %.
Stratégie 3 : Les dons à des fondations (réduction de 75 %)
75 % du montant des dons à des organismes d'intérêt général est déductible de l'IFI, dans la limite de 50 000 €/an. Un don de 20 000 € réduit l'IFI de 15 000 €. C'est la réduction la plus efficace en termes de rapport coût/économie.
Stratégie 4 : Investir en GFI (Groupements Forestiers)
Les parts de GFI sont exonérées de 75 % de leur valeur pour l'IFI. Investir 100 000 € en GFI = seulement 25 000 € dans l'assiette IFI. Rendement : 1-3 %/an + avantage fiscal.
Stratégie 5 : SCPI en nue-propriété temporaire
Pendant la période de démembrement (10-15 ans), les parts en nue-propriété ne sont PAS imposables à l'IFI. Vous investissez dans l'immobilier sans alourdir votre IFI. À la reconstitution, les parts réintègrent l'assiette.
Stratégie 6 : SCI à l'IS
La valeur des parts d'une SCI à l'IS est calculée sur la valeur comptable nette (après amortissement), pas sur la valeur vénale. Un bien amorti de 40 % a une valeur comptable de 60 % de sa valeur réelle. L'assiette IFI est réduite mécaniquement.
Stratégie 7 : Endettement stratégique
Les dettes immobilières (crédits) sont déductibles de l'assiette IFI. Un bien à 1 M€ financé à 60 % par emprunt = 400 000 € d'assiette IFI au lieu de 1 M€. Plus votre endettement immobilier est élevé, plus votre IFI baisse.
Stratégie 8 : Investir en actifs financiers
L'IFI ne taxe que l'immobilier. Arbitrer de l'immobilier vers des actifs financiers (PEA, assurance-vie en UC non immobilières, actions) réduit mécaniquement l'assiette. C'est la stratégie la plus radicale mais elle implique de changer d'allocation d'actifs.
FAQ
Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
Oui, au prorata de leur part immobilière. La société de gestion communique chaque année la valeur à déclarer. Exception : les parts en nue-propriété temporaire.
L'IFI est-il déductible de l'IR ?
Non. Mais les dons réduisant l'IFI ne réduisent pas l'IR (et vice versa). Vous pouvez faire des dons pour l'IFI ET pour l'IR séparément.
Sophie Martin
Avocate fiscaliste, 12 ans d'expérience
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