IFI vs ISF : quelles différences et qu'est-ce qui a changé ?

En 2018, l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce changement majeur a profondément modifié l'assiette de taxation des patrimoines élevés en France : seul le patrimoine immobilier est désormais concerné, les actifs financiers en étant exclus. En 2026, l'IFI concerne environ 130 000 foyers fiscaux (contre 350 000 pour l'ancien ISF). Voici un décryptage complet des différences entre ces deux impôts et de leurs conséquences concrètes.

De l'ISF à l'IFI : ce qui a changé en 2018

La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF et créé l'IFI (articles 964 à 983 du Code général des impôts). Le changement fondamental porte sur l'assiette taxable :

| Critère | ISF (jusqu'en 2017) | IFI (depuis 2018) |

|---|---|---|

| Assiette | Patrimoine net total (immobilier + financier + meubles) | Patrimoine immobilier net uniquement |

| Seuil de taxation | 1 300 000 € net | 1 300 000 € net |

| Seuil de déclaration | 2 570 000 € (déclaration spécifique) | 2 570 000 € (déclaration spécifique) |

| Actifs financiers | Inclus (actions, obligations, assurance-vie, liquidités) | Exclus |

| Biens meubles | Inclus (voitures, bijoux, oeuvres d'art exonérées) | Exclus |

| Biens professionnels | Exonérés | Exonérés |

| Résidence principale | Abattement 30 % | Abattement 30 % |

Les actifs sortis de l'assiette représentent en moyenne 60 à 70 % du patrimoine des anciens redevables de l'ISF. L'objectif affiché du gouvernement était de favoriser l'investissement productif en ne taxant plus le capital financier (actions, obligations, assurance-vie en unités de compte).

Le barème : identique de l'ISF à l'IFI

Le barème progressif est resté strictement identique lors du passage de l'ISF à l'IFI :

| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |

|---|---|

| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |

| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |

| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |

| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |

| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |

| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |

Le mécanisme de décote a également été conservé : pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote réduit l'impôt calculé. Le seuil de taxation reste à 1 300 000 € mais le calcul de l'impôt s'effectue à partir de 800 000 € (la première tranche de 0 à 800 000 € est à taux zéro).

Le plafonnement est maintenu : l'IFI + l'IR + les prélèvements sociaux ne peuvent pas dépasser 75 % des revenus du contribuable (même règle que l'ancien ISF).

Impact concret : qui y gagne, qui y perd ?

L'impact du passage ISF vers IFI dépend de la composition du patrimoine :

Exemple 1 — Patrimoine majoritairement financier : patrimoine total de 3 M€ dont 800 000 € d'immobilier et 2,2 M€ d'actifs financiers. Sous l'ISF : impôt calculé sur 3 M€ = environ 8 190 €. Sous l'IFI : patrimoine immobilier net de 800 000 € = sous le seuil de 1,3 M€, pas d'IFI. Économie : 8 190 €/an.

Exemple 2 — Patrimoine majoritairement immobilier : patrimoine total de 3 M€ dont 2,5 M€ d'immobilier et 500 000 € de financier. Sous l'ISF : impôt calculé sur 3 M€ = environ 8 190 €. Sous l'IFI : impôt calculé sur 2,5 M€ = environ 7 990 €. Économie modeste : 200 €/an.

Exemple 3 — Patrimoine exclusivement immobilier : un propriétaire de 3 M€ d'immobilier net sans actifs financiers paie un IFI identique à ce qu'il payait en ISF. Il n'a tiré aucun bénéfice du changement.

L'IFI a donc surtout bénéficié aux détenteurs de patrimoines financiers importants, réduisant le nombre de redevables de 350 000 à environ 130 000 foyers.

L'IFI en 2026 : les points d'attention

Plusieurs éléments méritent une attention particulière en 2026 :

• Les SCPI et OPCI sont inclus dans l'assiette IFI pour leur fraction immobilière. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la valeur à déclarer.
• L'assurance-vie : les unités de compte investies en immobilier (SCPI, SCI, OPCI) sont taxables à l'IFI, mais pas les fonds en euros ni les UC en actions/obligations.
• Les SCI : les parts de SCI sont incluses pour la fraction correspondant à la valeur des actifs immobiliers détenus.
• Les dettes déductibles : seuls les emprunts contractés pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration de biens immobiliers sont déductibles. Les prêts in fine et les dettes contractées auprès de membres du foyer fiscal ou d'entités contrôlées font l'objet de restrictions.
• La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR) : instaurée par la loi de finances 2025, elle impose un taux minimum d'imposition de 20 % sur les revenus des contribuables les plus aisés (revenu de référence > 250 000 € pour un célibataire, > 500 000 € pour un couple). Ce n'est pas un retour de l'ISF, mais un complément ciblant les revenus.

FAQ

L'ISF peut-il être rétabli en France ?

C'est un sujet de débat politique récurrent. En 2026, aucun projet de loi ne prévoit le rétablissement de l'ISF. La CDHR (Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus), entrée en vigueur en 2025, est présentée par le gouvernement comme une mesure de justice fiscale alternative. Certains partis politiques continuent de proposer le retour à un ISF élargi, mais cela nécessiterait un vote parlementaire et n'est pas à l'ordre du jour législatif.

Comment réduire son IFI légalement ?

Plusieurs stratégies sont possibles : investir dans des PME via des fonds éligibles (réduction IFI de 50 % du montant investi, plafonnée à 45 000 €), faire des dons à des organismes d'intérêt général (réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 €), utiliser l'abattement de 30 % sur la résidence principale, déduire les emprunts immobiliers en cours, ou restructurer son patrimoine en cédant de l'immobilier au profit d'actifs financiers non taxables.

Les non-résidents sont-ils soumis à l'IFI ?

Oui, les non-résidents fiscaux français sont redevables de l'IFI sur leurs biens immobiliers situés en France uniquement, dès lors que leur valeur nette dépasse 1 300 000 €. Les biens situés à l'étranger ne sont pas taxés. Les conventions fiscales bilatérales peuvent prévoir des dispositions spécifiques pour éviter la double imposition.

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