IFI 2026 : seuil, calcul, réduction et stratégies d'optimisation

À partir de quel seuil paie-t-on l'IFI en 2026 ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €. Mais la taxation démarre à 800 000 € : seule la fraction au-delà de 800 000 € est imposée. En 2025, environ 176 000 foyers étaient redevables de l'IFI pour un montant moyen de 9 800 € (DGFiP).

Le barème de l'IFI 2026

Le barème est progressif :

• De 0 à 800 000 € : 0 %
• De 800 000 à 1 300 000 € : 0,50 %
• De 1 300 000 à 2 570 000 € : 0,70 %
• De 2 570 000 à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 000 à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %

Exemple : un patrimoine immobilier net de 2 000 000 € génère un IFI d'environ 7 400 €.

Quels biens sont soumis à l'IFI ?

Tous les biens immobiliers sont concernés : résidence principale (avec un abattement de 30 %), résidences secondaires, investissements locatifs, parts de SCI, parts de SCPI et OPCI (au prorata de la valeur immobilière), biens détenus via l'usufruit. Les biens professionnels (immeubles d'exploitation) sont exonérés.

5 stratégies pour réduire son IFI légalement

1) Investir dans des bois et forêts : exonération de 75 % de la valeur (groupements forestiers ou biens ruraux loués par bail à long terme).

2) Donner la nue-propriété : le bien n'est imposé que sur la valeur de l'usufruit (40-60 % selon l'âge). La nue-propriété n'est pas taxable IFI pour le nu-propriétaire.

3) Faire des dons : 75 % du montant des dons à des organismes d'intérêt général est déductible de l'IFI, dans la limite de 50 000 €.

4) Passer en SCI à l'IS : la valeur des parts d'une SCI à l'IS est calculée sur la valeur comptable nette (après amortissement), pas sur la valeur vénale. Cela réduit mécaniquement l'assiette IFI.

5) Investir en nue-propriété de SCPI : pendant la période de démembrement, les parts en nue-propriété ne sont pas imposables à l'IFI.

La décote de la résidence principale

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Pour une résidence principale estimée à 2 000 000 €, seuls 1 400 000 € sont pris en compte pour l'IFI. C'est la réduction la plus importante et la plus simple.

FAQ

Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, au prorata de leur part immobilière. La société de gestion communique chaque année la valeur à déclarer. Les parts en nue-propriété temporaire sont exclues de l'assiette IFI.

L'IFI est-il déductible de l'impôt sur le revenu ?

Non, l'IFI n'est pas déductible de l'IR. En revanche, les dons à des fondations reconnues d'utilité publique permettent de réduire directement l'IFI (75 % du don, dans la limite de 50 000 €).