Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, les parts de SCPI sont en principe soumises à l'IFI à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers. Cependant, des exonérations partielles peuvent s'appliquer selon la composition du portefeuille de la SCPI et le mode de détention (direct vs assurance-vie).

Mon prêt immobilier est-il déductible de la base IFI ?

Oui, les dettes directement liées aux biens imposables à l'IFI sont déductibles : prêts immobiliers, travaux financés par emprunt, taxes foncières dues mais non encore payées. En revanche, les dettes liées à des biens exonérés ne sont pas déductibles.

Quand doit-on déclarer l'IFI ?

L'IFI est déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu, sur le formulaire 2042-IFI, aux dates habituelles de la déclaration en ligne (mai-juin). Le patrimoine est évalué au 1er janvier de l'année de déclaration.

IFI 2025 : Qui est Concerné, Comment le Calculer et Réduire sa Note ? | Blog Finalib

Ce qu'il faut retenir

Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
Mon prêt immobilier est-il déductible de la base IFI ?
Quand doit-on déclarer l'IFI ?

Depuis le 1er janvier 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à l'ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne cible que la fraction immobilière nette du patrimoine. Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2025, vous êtes en principe redevable de l'IFI. Mais de nombreuses exonérations et stratégies légales permettent de réduire significativement la note.

Qui est assujetti à l'IFI en 2025 ?

Sont soumis à l'IFI les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Le foyer fiscal IFI correspond au foyer fiscal de l'IR : vous déclarez les biens de votre ménage (époux/épouse, enfants mineurs). L'IFI est calculé sur la fraction du patrimoine dépassant 800 000 € (un abattement de 30 % s'applique sur la résidence principale).

Seuil d'imposition : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net
Calcul sur la fraction > 800 000 € (barème progressif)
Abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale
Déduction des dettes liées aux biens imposables (prêts immobiliers)
Biens professionnels exonérés sous conditions

Le barème de l'IFI 2025

Le barème de l'IFI est progressif, appliqué sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. La fraction entre 800 000 € et 1 300 000 € est taxée à 0,50 %. De 1 300 000 € à 2 570 000 €, le taux est de 0,70 %. Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €, il monte à 1 %. De 5 000 000 € à 10 000 000 €, il atteint 1,25 %. Au-delà de 10 000 000 €, le taux maximal est de 1,50 %. Pour un patrimoine immobilier net de 2 000 000 €, l'IFI est d'environ 8 150 € avant réductions.

À retenir

À retenir : Un plafonnement de l'IFI est prévu : le total IFI + IR ne peut dépasser 75 % des revenus de l'année précédente. Ce dispositif protège les contribuables à fort patrimoine mais faibles revenus (patrimoine non liquide).

Les exonérations et réductions d'IFI à connaître

Plusieurs catégories de biens échappent à l'IFI. Les biens professionnels (immeubles affectés à l'activité professionnelle principale) sont totalement exonérés, sous conditions strictes. Les forêts et bois bénéficient d'une exonération à 75 %. Les parts de GFI (Groupements Fonciers et Forestiers) bénéficient également d'exonérations partielles. Côté réductions, un don à des organismes d'intérêt général permet de réduire l'IFI de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € de réduction.

Conseil

💡 Conseil : Un don de 20 000 € à une fondation reconnue d'utilité publique génère une réduction d'IFI de 15 000 €. C'est l'une des rares réductions directement déductibles de l'impôt, pas seulement de la base.

Stratégies légales pour réduire son IFI

Plusieurs stratégies permettent de réduire l'assiette de l'IFI. Le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété à ses enfants) permet de sortir une partie de la valeur du patrimoine imposable. L'investissement dans des parts de sociétés d'exploitation (qui ne sont pas des biens immobiliers au sens de l'IFI) plutôt que dans l'immobilier direct peut aussi réduire l'assiette. La transformation d'une SCPI classique en parts logées dans une assurance-vie permet également d'éviter l'IFI sur ces actifs. Ces stratégies nécessitent l'expertise d'un fiscaliste pour être correctement mises en œuvre.

L'IFI est un impôt qui mérite une analyse approfondie avant chaque déclaration. De nombreux contribuables surpaient en oubliant des dettes déductibles ou des exonérations applicables. Un fiscaliste spécialisé en patrimoine peut réviser votre déclaration et identifier des sources d'économies significatives.

Sources et références officielles

Ce qu'il faut retenir

Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
Mon prêt immobilier est-il déductible de la base IFI ?
Quand doit-on déclarer l'IFI ?

Questions fréquentes

Sophie Martin

Avocate fiscaliste, barreau de Paris

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