IFI 2026 : calcul, seuil 1,3 M€ et optimisation

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. Environ 150 000 foyers sont assujettis chaque année, pour un rendement d'environ 1,8 milliard d'euros. Contrairement à l'ancien ISF, l'IFI ne cible que les actifs immobiliers. Voici le barème, les règles de calcul et les stratégies d'optimisation pour 2026.

Barème et seuil d'imposition IFI 2026

Le seuil de déclenchement reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net (après déduction des dettes). Toutefois, le calcul de l'impôt débute à partir de 800 000 € grâce au mécanisme de la décote.

| Tranche de patrimoine net taxable | Taux applicable |

|---|---|

| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |

| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |

| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |

| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |

| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |

| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |

Une décote s'applique pour les patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€ : IFI brut est réduit de 17 500 € – (1,25 % × patrimoine net). Cette décote lisse l'entrée dans l'impôt et évite un effet de seuil trop brutal.

Exemple : un patrimoine immobilier net de 1,5 M€ génère un IFI d'environ 3 900 € (0 sur la tranche jusqu'à 800 000 € + 2 500 € sur la tranche 800 000–1 300 000 € + 1 400 € sur la tranche 1 300 000–1 500 000 €).

Quels biens entrent dans l'assiette de l'IFI ?

Sont inclus dans l'assiette de l'IFI tous les droits immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier 2026 :

• Résidence principale (avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale).
• Résidences secondaires et biens locatifs, à leur valeur vénale réelle.
• Parts de SCI, SCPI, OPCI pour leur fraction représentative d'immobilier.
• Immobilier détenu via des contrats d'assurance-vie (fraction des unités de compte immobilières).

Sont exclus de l'assiette : les placements financiers (actions, obligations, livrets, fonds en euros d'assurance-vie), les biens professionnels utilisés dans le cadre d'une activité, et les bois et forêts (exonération de 75 % sous conditions, article 976 CGI).

Les dettes déductibles comprennent les emprunts immobiliers en cours (capital restant dû au 1er janvier), les travaux engagés mais non encore payés, et les impôts fonciers restant dus. Attention : depuis 2018, les prêts in fine voient leur déduction limitée par un mécanisme d'amortissement linéaire théorique.

Stratégies d'optimisation de l'IFI

Plusieurs leviers légaux permettent de réduire l'IFI :

• Démembrement de propriété : seul l'usufruitier déclare le bien en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'inclut pas le bien dans son assiette IFI. L'achat en nue-propriété temporaire (SCPI ou immobilier direct) est une stratégie classique.
• Investissement en forêts et groupements forestiers (GFF) : exonération de 75 % de la valeur des parts, sous engagement d'exploitation durable de 30 ans.
• Dons à des organismes d'intérêt général : réduction d'IFI égale à 75 % du don, dans la limite de 50 000 € de réduction par an (article 978 CGI). Cette réduction est distincte du crédit d'impôt sur le revenu pour dons.
• Plafonnement IFI : l'IFI et l'impôt sur le revenu ne peuvent excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Si ce plafond est dépassé, l'excédent vient réduire l'IFI.
• Révision de la valeur vénale : une estimation trop haute gonfle inutilement l'assiette. Faites réaliser une évaluation professionnelle pour les biens atypiques.

Déclaration et calendrier IFI 2026

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, sur le formulaire 2042-IFI disponible sur impots.gouv.fr. Les dates limites de déclaration en ligne suivent le calendrier habituel par département (mai-juin 2026). L'IFI est ensuite mis en recouvrement en septembre 2026, avec paiement exigible à la date indiquée sur l'avis.

Les couples mariés ou pacsés font une déclaration commune. Les concubins notoires déclarent séparément, sauf s'ils vivent en couple notoire au sens de l'article 964 CGI, auquel cas ils doivent souscrire une déclaration commune.

Questions fréquentes

Les placements financiers (actions, assurance-vie en euros) sont-ils soumis à l'IFI ?

Non. L'IFI ne concerne que le patrimoine immobilier. Les actions, obligations, livrets d'épargne, fonds en euros et PEA sont intégralement exclus de l'assiette. Seules les unités de compte immobilières détenues via un contrat d'assurance-vie (SCPI, SCI, OPCI en UC) sont incluses pour leur fraction représentative d'immobilier.

Un couple non marié doit-il faire une déclaration IFI commune ?

Cela dépend de la situation. Les couples pacsés font une déclaration commune, comme les couples mariés. Les concubins notoires (vie commune stable et continue) doivent également déposer une déclaration IFI commune, même s'ils déclarent séparément leurs revenus. En revanche, une simple colocation sans vie de couple n'entraîne pas de déclaration commune.

Comment fonctionne le plafonnement de l'IFI à 75 % des revenus ?

Le plafonnement prévoit que le total de l'IFI et de l'impôt sur le revenu (y compris prélèvements sociaux) ne peut excéder 75 % des revenus nets de l'année précédente. Si le total dépasse ce seuil, l'excédent vient en déduction de l'IFI. Ce mécanisme protège les contribuables dont les revenus sont faibles par rapport à la valeur de leur patrimoine immobilier, notamment les retraités propriétaires de biens anciens.

Pour évaluer votre exposition à l'IFI, consultez nos [simulateurs patrimoniaux sur finalib.fr](/simulateurs). Vous pouvez également trouver un [avocat fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) pour vous accompagner dans l'optimisation de votre déclaration.