Dispositif Jeanbrun 2026 : le remplaçant du Pinel

Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel en 2026

Le dispositif Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière locative depuis 2014, a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Pour maintenir l'attractivité de l'investissement locatif dans le neuf, le législateur a introduit le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur début 2025. Ce nouveau mécanisme offre une réduction d'impôt sur le revenu comprise entre 9 % et 14 % du prix d'acquisition, selon la durée d'engagement locatif choisie ([economie.gouv.fr](https://www.economie.gouv.fr), 2026).

L'objectif reste identique : encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues tout en offrant un avantage fiscal aux investisseurs particuliers. Cependant, les conditions d'éligibilité ont été sensiblement durcies, notamment sur la performance énergétique des biens.

Conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Jeanbrun en 2026, plusieurs critères doivent être réunis simultanément :

• Type de bien : logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)
• Zonage : zones A, A bis et B1 uniquement (grandes agglomérations et villes à forte demande locative)
• Performance énergétique : DPE classé A ou B obligatoirement (exit les passoires thermiques)
• Plafonds de loyer : respecter les plafonds fixés par décret, révisés chaque année
• Plafonds de ressources : le locataire ne doit pas dépasser certains revenus
• Engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans minimum, à définir dès la déclaration

Le renforcement de l'exigence énergétique (DPE A ou B) constitue la principale différence avec le Pinel, qui acceptait des logements en DPE C sous certaines conditions.

Barème de la réduction d'impôt Jeanbrun 2026

Le montant de la réduction d'impôt dépend directement de la durée d'engagement locatif :

| Durée d'engagement | Réduction d'impôt | Plafond d'investissement |

|---|---|---|

| 6 ans | 9 % | 300 000 € |

| 9 ans | 12 % | 300 000 € |

| 12 ans | 14 % | 300 000 € |

Concrètement, pour un investissement de 250 000 € sur 12 ans, la réduction totale atteint 35 000 €, soit environ 2 917 € par an. Ce montant entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Stratégie d'investissement et points de vigilance

Le Jeanbrun reste un outil de défiscalisation : il ne transforme pas un mauvais investissement en bon investissement. Avant de s'engager, plusieurs points méritent analyse :

• Le rendement locatif brut doit être étudié indépendamment de l'avantage fiscal. Visez au minimum 3-4 % brut hors fiscalité
• L'emplacement prime : privilégiez les quartiers avec une demande locative réelle et durable
• Le prix au m² dans le neuf est souvent 20-30 % supérieur à l'ancien : intégrez cet écart dans votre calcul de rentabilité
• La revente après la période d'engagement peut se faire avec une décote si le marché local est peu dynamique

Pour une simulation personnalisée intégrant votre TMI, vos revenus fonciers existants et votre stratégie patrimoniale globale, consultez un [avocat fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) ou un [conseiller en gestion de patrimoine](/experts?profession=conseiller-gestion-patrimoine).

FAQ

Le dispositif Jeanbrun est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?

Oui, la réduction d'impôt Jeanbrun entre dans le plafond global de 10 000 € par an. Si vous bénéficiez déjà d'autres réductions (emploi à domicile, garde d'enfants, etc.), l'avantage fiscal Jeanbrun peut être partiellement neutralisé.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Oui, à condition que le locataire ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Vous pouvez donc louer à vos enfants majeurs non rattachés ou à vos parents, sous réserve du respect des plafonds de ressources et de loyers.

Le Jeanbrun est-il rentable en 2026 ?

Cela dépend de votre situation fiscale (TMI), du marché local et du prix d'achat. Un investissement Jeanbrun est pertinent si votre TMI est d'au moins 30 % et que le bien se situe dans une zone à forte demande locative. Un [fiscaliste](/professions/avocat-fiscaliste) peut réaliser une simulation complète avant engagement.

Peut-on cumuler Jeanbrun et déficit foncier ?

Non, les revenus Jeanbrun relèvent du régime micro-foncier ou réel, mais la réduction d'impôt Jeanbrun ne se cumule pas avec un dispositif de déficit foncier sur le même bien.