Déduction des intérêts d'emprunt 2026 : les règles pour l'immobilier locatif

Le principe : déduction intégrale des intérêts

Les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration d'un bien locatif sont intégralement déductibles des revenus fonciers (au régime réel). Cela inclut les intérêts du prêt immobilier, l'assurance emprunteur, les frais de dossier bancaire et les frais de garantie (caution ou hypothèque).

Impact concret sur la fiscalité

Exemple : loyers annuels de 12 000 €, intérêts d'emprunt de 5 000 €, autres charges de 3 000 €. Revenu foncier imposable = 12 000 - 5 000 - 3 000 = 4 000 €. Sans déduction des intérêts : 9 000 € imposables. Économie (TMI 30 % + PS 18,6 %) : 5 000 × 48,6 % = 2 430 €/an. Sur 20 ans (intérêts dégressifs) : environ 25 000 € d'économie totale.

Ce qui est déductible (et ce qui ne l'est pas)

Déductible : intérêts du prêt immobilier (acquisition, travaux, refinancement). Assurance emprunteur. Frais de dossier. Frais de garantie (caution Crédit Logement, hypothèque). Pénalités de remboursement anticipé (si le remboursement est lié à la location).

Non déductible : le capital remboursé. Les intérêts de la résidence principale (supprimé depuis 2011). Les intérêts d'un prêt personnel non affecté à l'immobilier locatif.

La déduction des intérêts en LMNP (régime réel)

En location meublée au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles du bénéfice BIC (pas des revenus fonciers). Ils se cumulent avec l'amortissement du bien pour réduire voire annuler le bénéfice imposable. Double avantage : les intérêts peuvent créer un déficit BIC (reportable) alors que l'amortissement ne le peut pas.

Intérêts d'emprunt et déficit foncier

Si les intérêts d'emprunt + charges dépassent les loyers, vous êtes en déficit foncier. Mais les intérêts d'emprunt ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global (ils ne réduisent que les revenus fonciers). Seules les autres charges (travaux, taxes) peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an).

L'intérêt du refinancement

Si les taux ont baissé depuis votre emprunt, un rachat de crédit peut réduire vos mensualités MAIS aussi vos intérêts déductibles. C'est un arbitrage : économie sur les mensualités vs perte de déductibilité. Faites simuler les deux scénarios par votre expert-comptable.

FAQ

Les intérêts d'un prêt in fine sont-ils déductibles ?

Oui, et c'est encore plus avantageux car avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts (pas de capital) pendant toute la durée. Les intérêts sont constants et maximaux chaque année. C'est la formule la plus fiscalement avantageuse pour un investisseur fortement imposé.

Peut-on déduire les intérêts avant la mise en location ?

Oui, les intérêts payés entre l'achat et la première mise en location sont déductibles (dans la limite de la déclaration de revenus fonciers), à condition que la mise en location intervienne dans un délai raisonnable.