Censi-Bouvard : fin du dispositif et alternatives en 2025-2026

Le dispositif Censi-Bouvard permettait aux investisseurs en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé) de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du prix d'acquisition HT, étalée sur neuf ans, dans la limite de 300 000 euros d'investissement par an. Ce dispositif a définitivement pris fin le 31 décembre 2022. Les investissements réalisés avant cette date continuent de produire leurs effets fiscaux jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans.

Rappel du fonctionnement du Censi-Bouvard

L'investisseur achetait un logement meublé dans une résidence de services gérée par un exploitant professionnel, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le bail commercial liant le propriétaire à l'exploitant garantissait le versement de loyers pendant une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt de 11 % s'imputait directement sur l'impôt sur le revenu, avec un report possible sur six ans en cas d'excédent. Le dispositif était compatible avec la récupération de la TVA à 20 % sur le prix d'acquisition.

Conséquences de la fin du dispositif

Pour les investisseurs ayant souscrit avant le 31 décembre 2022, la réduction d'impôt continue de s'appliquer normalement jusqu'à la fin de la période de neuf ans. Aucun changement de régime rétroactif n'est à craindre. En revanche, aucun nouvel investissement ne peut bénéficier du Censi-Bouvard depuis le 1er janvier 2023. Les investisseurs doivent conserver le bien pendant toute la durée d'engagement sous peine de reprise de l'avantage fiscal.

Que faire à l'issue de la période de neuf ans

À l'expiration de l'engagement de neuf ans, plusieurs options s'offrent à l'investisseur. Il peut conserver le bien et basculer vers le régime LMNP au réel, en bénéficiant de l'amortissement comptable du bien (hors fraction ayant donné lieu à la réduction d'impôt). Il peut également revendre le bien, en tenant compte de la plus-value imposable. Enfin, il peut renégocier le bail commercial avec l'exploitant pour adapter les conditions locatives.

Les alternatives au Censi-Bouvard

• Le LMNP au régime réel avec amortissement : pas de réduction d'impôt directe mais un amortissement comptable du bien et du mobilier qui réduit fortement voire annule l'imposition des loyers.
• Le dispositif Denormandie : réduction d'impôt de 12 % à 21 % pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes, avec mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
• Les SCPI fiscales : parts de sociétés civiles de placement immobilier investissant dans des dispositifs de défiscalisation (déficit foncier, Denormandie, Malraux).
• Le déficit foncier : déduction des travaux de rénovation sur les revenus fonciers et, dans la limite de 10 700 euros, sur le revenu global.
• L'investissement en résidence de services sans avantage fiscal, sur la base du rendement locatif net et de la qualité de l'exploitant.

Le LMNP au réel : la meilleure alternative

Le statut LMNP au régime réel simplifié est devenu l'alternative de référence au Censi-Bouvard. L'amortissement comptable du bien (sur 25 à 30 ans), du mobilier (sur 5 à 10 ans) et des frais d'acquisition permet de réduire considérablement l'imposition des loyers. Le résultat est souvent déficitaire comptablement pendant les premières années, sans aucune imposition sur les revenus locatifs. Ce régime n'est pas plafonné et ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.

Se faire accompagner

Le choix entre les différentes alternatives au Censi-Bouvard dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux et de votre capacité d'investissement. Un conseiller en gestion de patrimoine peut réaliser un bilan patrimonial complet et vous recommander la meilleure stratégie. Finalib vous met en relation avec des conseillers qualifiés.