Créer une SCI en 2026 : guide complet

Pourquoi créer une SCI en 2026 ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à deux associés minimum de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. En 2026, la SCI reste l'outil de référence pour structurer la gestion collective d'un bien, optimiser la fiscalité et organiser la [transmission patrimoniale](/blog/categorie/succession-transmission).

Les motivations principales pour créer une SCI sont multiples : éviter l'indivision (instable et source de conflits), faciliter la donation progressive de parts aux enfants, optimiser l'imposition des revenus locatifs, protéger un bien contre les aléas professionnels ou personnels, et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs (couples non mariés, associés, membres d'une famille).

SCI à l'IR ou à l'IS : le choix fiscal déterminant

Le choix du régime fiscal est la décision la plus structurante lors de la création d'une SCI. Les deux options ont des conséquences radicalement différentes :

| Critère | SCI à l'IR (transparence fiscale) | SCI à l'IS (opaque) |

|---|---|---|

| Imposition des revenus | TMI de chaque associé (0-45 %) + PS 17,2 % | IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |

| Amortissement du bien | Non | Oui (réduit le résultat imposable) |

| Plus-value à la revente | Régime des PV immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération après 22 ans IR / 30 ans PS) | PV professionnelle (prix de revient net d'amortissements → PV plus élevée) |

| Déficit | Imputable sur revenus globaux (10 700 €/an) | Reportable indéfiniment sur bénéfices futurs |

| Comptabilité | Simplifiée | Comptabilité commerciale obligatoire |

SCI à l'IR : privilégiée pour la détention longue durée et la transmission. Les abattements pour durée de détention rendent la plus-value exonérée après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). C'est le choix classique pour une [SCI familiale](/blog/sci-familiale-2026-transmettre-patrimoine-immobilier).

SCI à l'IS : pertinente pour les investisseurs avec une TMI élevée (41-45 %) qui souhaitent capitaliser les revenus dans la société. L'amortissement du bien réduit significativement le résultat imposable. En revanche, la sortie est plus coûteuse fiscalement (pas d'abattement pour durée de détention).

Étapes de création d'une SCI

La création d'une SCI suit un processus en 5 étapes :

• Rédaction des statuts : objet social, siège social, capital, répartition des parts, pouvoirs du gérant, modalités de cession. Un [notaire](/experts?profession=notaire) ou un avocat peut les rédiger (1 000 - 2 500 €). Des plateformes en ligne proposent des statuts à partir de 200 €, mais attention à la personnalisation insuffisante
• Constitution du capital social : le minimum légal est de 1 € symbolique. En pratique, un capital de 1 000 à 10 000 € est recommandé. Le capital peut être constitué d'apports en numéraire ou en nature (apport d'un bien immobilier existant, ce qui entraîne des frais de publicité foncière)
• Publication d'une annonce légale : obligatoire, dans un journal d'annonces légales du département du siège social. Coût : 150 à 250 €
• Immatriculation au greffe du tribunal de commerce : dépôt du dossier complet (statuts, annonce légale, formulaire M0, justificatifs d'identité). Coût : 70 à 100 €. Délai : 3 à 7 jours
• Ouverture d'un compte bancaire : obligatoire pour déposer le capital et gérer les flux financiers de la SCI

Coûts récapitulatifs

| Poste | Montant estimé |

|---|---|

| Rédaction des statuts | 200 - 2 500 € |

| Annonce légale | 150 - 250 € |

| Immatriculation greffe | 70 - 100 € |

| Apport immobilier (droits de mutation) | 5 % du bien si apport à titre onéreux |

| Comptabilité annuelle | 500 - 3 000 € selon IR ou IS |

Le coût total de création se situe entre 500 et 3 000 € selon le niveau d'accompagnement choisi.

Obligations de fonctionnement

Une SCI implique des obligations annuelles à ne pas négliger :

• Assemblée générale annuelle : obligatoire pour approuver les comptes et prendre les décisions collectives. Le procès-verbal doit être consigné dans un registre
• Comptabilité : simplifiée à l'IR (recettes-dépenses), complète à l'IS (bilan, compte de résultat)
• Déclarations fiscales : déclaration 2072 (résultat de la SCI) + imputation sur la déclaration personnelle de chaque associé (IR) ou IS pour la société
• Tenue d'un registre des associés : mise à jour à chaque mouvement de parts

Un [expert-comptable](/experts?profession=expert-comptable) est fortement recommandé, notamment pour les SCI à l'IS. Il assure la conformité fiscale et optimise la gestion comptable.

FAQ

Quel est le capital minimum pour créer une SCI ?

Le capital minimum légal est de 1 € symbolique. Aucun montant plancher n'est imposé par la loi. En pratique, un capital de quelques milliers d'euros facilite les relations bancaires.

Peut-on créer une SCI seul ?

Non. La SCI nécessite au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales. Pour un projet individuel, la SASU ou l'EURL sont des alternatives.

Combien de temps faut-il pour créer une SCI ?

Comptez 2 à 4 semaines entre la rédaction des statuts et l'obtention du Kbis, en fonction de la réactivité du greffe et de la complexité des statuts.

La SCI protège-t-elle des créanciers personnels ?

Partiellement. Les créanciers personnels d'un associé ne peuvent pas saisir directement le bien détenu par la SCI, mais ils peuvent saisir les parts sociales de l'associé débiteur. La protection est donc relative.