Créer une SCI en 2026 : guide complet en 7 étapes

La Société Civile Immobilière (SCI) est la structure juridique la plus utilisée en France pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle facilite la gestion, optimise la transmission et offre une flexibilité fiscale précieuse. En 2026, créer une SCI reste accessible à tout le monde, mais nécessite de suivre un processus rigoureux. Ce guide détaille les 7 étapes indispensables, les coûts et les choix stratégiques à faire.

Étape 1 : Définir le projet et choisir les associés

La SCI requiert un minimum de 2 associés (article 1832 du Code civil). Ils peuvent être des personnes physiques ou morales, avec ou sans lien familial. Les configurations les plus courantes :

• SCI familiale : entre parents et enfants, pour organiser la transmission du patrimoine
• SCI entre conjoints : pour protéger le conjoint survivant
• SCI entre investisseurs : pour mutualiser un investissement locatif

Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. La répartition des parts détermine les droits de vote et la répartition des bénéfices. Il est possible de prévoir une répartition inégale des bénéfices dans les statuts (dans la limite de l'interdiction des clauses léonines, article 1844-1 du Code civil).

Point clé : le choix des associés est stratégique pour la transmission. Intégrer ses enfants dès la création permet de leur transmettre progressivement des parts en profitant des abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.

Étape 2 : Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts sont le document fondateur de la SCI. Ils doivent obligatoirement contenir :

• La dénomination sociale et l'adresse du siège
• L'objet social (acquisition, gestion, location d'immeubles)
• Le montant du capital social et sa répartition entre associés
• La durée de la société (99 ans maximum)
• Les modalités de gérance (nomination, pouvoirs, révocation)
• Les règles de cession des parts sociales (agrément des associés)
• Les modalités de prise de décision en assemblée générale

Deux options pour la rédaction :

• Statuts sur mesure rédigés par un avocat ou notaire : 1 000 à 2 500 € HT. Recommandé pour les SCI avec enjeux patrimoniaux importants (démembrement, clauses de préemption, etc.)
• Modèles en ligne personnalisés via des plateformes juridiques : 150 à 500 €. Suffisant pour les SCI simples entre deux associés

Les statuts doivent être signés par tous les associés. Depuis la loi du 15 mai 2001, l'acte notarié n'est obligatoire que si un bien immobilier est apporté à la SCI lors de la constitution.

Étape 3 : Constituer le capital social et ouvrir un compte bancaire

Le capital social n'a pas de minimum légal pour une SCI. Il peut être de 1 € symbolique. En pratique, trois approches :

• Capital fixe faible (1 000 à 5 000 €) : simple mais oblige à recourir aux comptes courants d'associés pour financer les acquisitions
• Capital variable (recommandé) : les statuts prévoient un capital minimum et maximum. Les variations de capital entre ces bornes ne nécessitent pas de modification statutaire ni de publication, ce qui économise des frais lors de l'entrée ou sortie d'associés
• Capital élevé : représentatif de la valeur du bien. Utile pour les SCI à l'IS qui souhaitent maximiser les amortissements

Ouverture du compte bancaire : le dépôt du capital social doit être effectué sur un compte ouvert au nom de la SCI en formation. Les banques en ligne (Qonto, Shine, Boursorama Pro) proposent des offres à partir de 9 €/mois. Les banques traditionnelles facturent 20 à 40 €/mois. Le certificat de dépôt des fonds est nécessaire pour l'immatriculation.

Étape 4 : Publier l'annonce légale et immatriculer la SCI

Publication de l'annonce légale : obligatoire dans un journal d'annonces légales (JAL) du département du siège social. Coût : 150 à 250 € selon le département (tarif réglementé). L'annonce peut être publiée en ligne sur les sites des JAL agréés.

Immatriculation : depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création d'entreprise passent par le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr). Le dossier comprend :

• Les statuts signés
• Le certificat de dépôt des fonds
• L'attestation de parution de l'annonce légale
• La déclaration de non-condamnation du gérant
• Le formulaire de déclaration de bénéficiaire effectif

Coût de l'immatriculation : 66,88 € (greffe du tribunal de commerce). Délai moyen : 1 à 3 semaines pour obtenir l'extrait Kbis.

Budget total de création d'une SCI en 2026 :

| Poste | Fourchette |

|-------|-----------|

| Rédaction des statuts | 150 - 2 500 € |

| Annonce légale | 150 - 250 € |

| Immatriculation | 67 € |

| Compte bancaire (1re année) | 108 - 480 € |

| Total | 475 - 3 297 € |

Étape 5 : Choisir le régime fiscal (IR ou IS)

C'est le choix le plus structurant. Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR, transparence fiscale). Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), mais cette option est irréversible passé un délai de 5 exercices (article 239 bis AB du CGI, modifié par la loi de finances 2019).

SCI à l'IR :

• Les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés selon leur TMI
• Plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans)
• Pas d'amortissement du bien
• Idéal pour la détention longue et la résidence principale

SCI à l'IS :

• Imposition au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà
• Amortissement du bien (déduction comptable de 2 à 3 % par an de la valeur hors terrain)
• Déduction de toutes les charges (intérêts, travaux, frais de gestion)
• Plus-values professionnelles à la revente (pas d'abattement pour durée de détention)
• Idéal pour l'investissement locatif avec réinvestissement des bénéfices

Un [expert-comptable](/experts?profession=expert-comptable) est fortement recommandé pour analyser votre situation et modéliser l'impact fiscal de chaque option sur le long terme.

Obligations annuelles de la SCI

Une fois créée, la SCI impose des obligations de gestion annuelles :

• Assemblée générale annuelle : approbation des comptes, affectation du résultat. Le PV doit être conservé dans un registre.
• Comptabilité : obligatoire en partie double pour les SCI à l'IS. Simplifiée (recettes/dépenses) pour les SCI à l'IR, mais une comptabilité rigoureuse est recommandée.
• Déclaration fiscale : formulaire 2072 (SCI à l'IR) ou liasse 2065 (SCI à l'IS), à déposer avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
• Déclaration des bénéficiaires effectifs : mise à jour en cas de changement d'associés.
• Tenue des registres : registre des assemblées, registre des mouvements de parts.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner la remise en cause de la personnalité morale de la SCI par l'administration fiscale et exposer les associés à une imposition directe.

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FAQ

Peut-on créer une SCI seul en 2026 ?

Non, la SCI nécessite obligatoirement au moins 2 associés. Si vous souhaitez détenir un bien immobilier via une société à associé unique, vous devez opter pour une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) ou une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée). Toutefois, ces structures n'offrent pas les mêmes avantages en matière de transmission patrimoniale. Une solution courante consiste à créer la SCI avec un associé minoritaire détenant 1 à 5 % des parts (conjoint, parent, enfant majeur).

SCI familiale : quels avantages pour la transmission du patrimoine ?

La SCI familiale est l'outil phare de la [transmission patrimoniale](/blog/succession-transmission). Elle permet de donner progressivement des parts sociales aux enfants en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. La valeur des parts peut être décotée de 10 à 20 % par rapport à la valeur du bien (décote d'illiquidité et de minorité), ce qui réduit encore l'assiette des droits de donation. Le démembrement des parts (donation de la nue-propriété, conservation de l'usufruit) permet aux parents de garder la jouissance du bien et les revenus tout en anticipant la transmission.

Quel est le délai de création d'une SCI et peut-on le faire entièrement en ligne ?

Le délai total de création est de 2 à 4 semaines : 1 semaine pour la rédaction et signature des statuts, quelques jours pour l'ouverture du compte et le dépôt du capital, 1 à 2 jours pour l'annonce légale, et 1 à 3 semaines pour l'immatriculation via le guichet unique. L'intégralité du processus peut être réalisé en ligne en 2026 : rédaction des statuts sur une plateforme juridique, ouverture de compte en banque en ligne, publication de l'annonce légale sur un site de JAL agréé, et dépôt du dossier sur formalites.entreprises.gouv.fr. Seule la signature des statuts nécessite parfois une rencontre physique si un acte notarié est requis.