Ce qu'il faut retenir
- Que faire si le promoteur fait faillite en cours de construction ?
- Peut-on se rétracter après avoir signé le contrat de réservation en VEFA ?
- Comment contester des malfaçons après la livraison d'un logement en VEFA ?
Acheter en VEFA : le guide complet de l'achat sur plan
La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), communément appelée "achat sur plan", représente environ 80 % des ventes de logements neufs en France. Ce mode d'acquisition, encadré par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction, offre de nombreux avantages mais comporte aussi des risques spécifiques qu'il convient de maîtriser.
Qu'est-ce que la VEFA ?
En VEFA, l'acquéreur achète un logement avant sa construction ou en cours de réalisation. Il devient propriétaire du sol dès la signature de l'acte authentique, puis propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur édification.
L'échelonnement des paiements
Les paiements sont strictement encadrés par la loi (article R261-14 du CCH) :
| Étape de construction | % maximum du prix |
|----------------------|-------------------|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Remise des clés | 100 % (solde de 5 %) |
Le dépôt de garantie à la réservation est limité à :
- 5 % du prix si la vente est prévue dans l'année
- 2 % si la vente est prévue dans les 2 ans
- Aucun dépôt au-delà de 2 ans
Conseil
Conseil Finalib : Vérifiez que les appels de fonds correspondent bien à l'avancement réel des travaux. Un [conseiller immobilier](/professions/conseiller-immobilier) peut vous accompagner tout au long du processus.
Les garanties légales en VEFA
L'achat en VEFA bénéficie d'un arsenal de garanties protectrices :
Garantie financière d'achèvement (GFA)
Obligatoire depuis 2015, elle garantit que l'immeuble sera terminé même en cas de défaillance du promoteur. Elle est délivrée par une banque ou un assureur.
Garantie de parfait achèvement (1 an)
Le constructeur doit réparer tous les désordres signalés dans l'année suivant la réception, quelle que soit leur nature ou leur importance.
Garantie biennale (2 ans)
Elle couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment : volets, robinetterie, portes intérieures, radiateurs, interphones.
Garantie décennale (10 ans)
Elle couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination : fissures structurelles, infiltrations, défauts d'isolation majeurs.
Assurance dommages-ouvrage
Souscrite par le promoteur, elle permet un préfinancement rapide des travaux de réparation couverts par la garantie décennale, sans attendre la détermination des responsabilités.
Le contrat de réservation
Le contrat préliminaire de réservation doit mentionner :
- La description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, situation dans l'immeuble)
- Le prix prévisionnel et les conditions de révision
- La date prévisionnelle de livraison
- Les conditions suspensives (obtention du prêt notamment)
- La notice descriptive des matériaux et équipements
Délai de rétractation : l'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter après la notification du contrat de réservation, sans motif et sans pénalité.
La livraison : un moment clé
La livraison est l'étape la plus importante pour l'acquéreur :
Préparer la visite de livraison
- Relire attentivement la notice descriptive et les plans
- Prévoir suffisamment de temps (2 à 3 heures minimum)
- Se faire accompagner d'un professionnel si possible
- Apporter un mètre, un niveau et une lampe torche
Le procès-verbal de livraison
- Lister tous les défauts constatés (malfaçons, non-conformités, réserves)
- Être le plus précis possible dans la description
- Prendre des photos datées de chaque désordre
- Ne pas hésiter à émettre des réserves : vous avez 30 jours après la livraison pour signaler les vices apparents non mentionnés dans le PV
À retenir
Important : Vous pouvez consigner le solde de 5 % auprès de la Caisse des Dépôts si des réserves sont émises. Ce solde ne sera versé au promoteur qu'après levée des réserves.
Les pièges à éviter
- Ne pas se fier uniquement aux images de synthèse : exigez les plans cotés
- Vérifier la réputation du promoteur (historique, avis, réalisations passées)
- Anticiper les retards de livraison (fréquents, surtout depuis le Covid)
- Lire les clauses de révision de prix : certaines permettent au promoteur d'augmenter le prix
- Vérifier les pénalités de retard : elles doivent être prévues au contrat
Pour financer votre achat en VEFA, consultez un [courtier en crédit](/professions/courtier-en-credit) et retrouvez nos [simulateurs](/simulateurs) pour estimer votre capacité d'emprunt.
Ce qu'il faut retenir
- Que faire si le promoteur fait faillite en cours de construction ?
- Peut-on se rétracter après avoir signé le contrat de réservation en VEFA ?
- Comment contester des malfaçons après la livraison d'un logement en VEFA ?
Questions fréquentes
Thomas Bernard
Agent immobilier et conseiller en investissement locatif
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